09 de Septiembre del 2025
María Luisa acudió al Juzgado Primero Civil para acreditar la posesión y su derecho de pro piedad con respecto a una finca ubicada en el municipio de Mineral del Chico, su casa, en donde residía desde hace muchos años, pero de la cual no tenía la certeza jurídica de su posesión, pues única mente contaba con un contrato de donación a través del cual su abuelo le había cedido esas tierras.
María Luisa había gestado los mejores recuerdos de su vida, había llegado ahí con Andrés, de recién casados a iniciar una nueva vida. En este lugar celebraron la llegada de sus dos hijos, Luis y Gloria.
El momento había llegado, y aunque la desidia o el ajetreo diario fueron aplazando el momento de buscar una certeza patrimonial, no hay plazo que no se cumpla; y es que el tiempo no perdona y María Luisa lo sabía, debía dejar las cosas en orden, pues la hora de partir cada vez estaba más cerca y no quería heredar problemas para Luis y Gloria.
María Luisa presentó ante el juzgado pruebas consistentes en el croquis de ubicación con medidas del predio en cuestión, el contrato de donación celebrado por su abuelo y ella, tarjeta de pago del impuesto predial, algunas constancias de posesión a favor de su abuelo y que fueron en su momento expedidas por el secretario general y el delegado de la comunidad.
Asimismo, el certificado de la inscripción ex pedido por el registrador público de la propiedad y del comercio, por medio del cual se acreditó que el bien inmueble no se encontraba registrado a nombre de otra persona.
También, otro documento en el que se informaba que este espacio no formaba parte de polígono ejidal, ni comunal, y tampoco afectaba áreas verdes entre otros documentos.
Aunado a todo esto, igualmente se presentaron los testimonios de Toñita y José, vecinos de María Luisa, quienes se aseguraron conocerla desde hace 40 años y quienes expresaron qué desde siempre supieron que ella era dueña del predio en cuestión, pues también conocieron a su abuelo, quien siempre externó su voluntad, de regalarle esas tierras a su única nieta.
Toñita y José recalcaron que en los 40 años de conocer a María Luisa, nunca hubo ningún conflicto por la posesión del predio con ninguna otra persona y que ella había habitado el lugar de manera ininterrumpida.
Con todos estos elementos, María Luisa obtuvo una resolución positiva por parte del juez que la acreditó como propietaria de sus tierras y ahora además contaría con los documentos legales para probarlo.
La prescripción: Adquirir una propiedad a través del tiempo y la posesión
Existe una figura legal, proveniente del derecho romano, que permite a las personas adquirir la pro piedad de un bien a través de su posesión durante un tiempo determinado. Este concepto es la usucapión, un término que en el Código Civil mexicano, en Hidalgo se conoce como prescripción positiva.
Para entender la usucapión, el abogado Jonathan Alejandro Quiroz Espejel, explica que es fundamental diferenciarla de la prescripción negativa, pues mientras que ésta última sirve para liberarnos de una obligación, como una deuda o la acción de cobro de un pagaré, la usucapión tiene un propósito completamente distinto: nos permite adquirir la propiedad de un bien. Esto aplica tanto a bienes muebles, como un vehículo, como a bienes inmuebles, como una casa o un terreno.
¿Cómo funciona el proceso? Los requisitos clave para la posesión
El proceso de la prescripción positiva, abunda el abogado, es regulado en el artículo 1210 del Código Civil en donde se establecen condiciones muy claras para que un juez otorgue la propiedad de un bien y recalca que ignorar o confundir estos requisitos es uno de los principales errores que impiden a las personas alcanzar su objetivo.
El especialista en Derecho explica que para que se logre la posesión del bien a través de la prescripción positiva, es necesario cumplir con cuatro características esenciales:
Pública: La posesión del bien no puede ser un secreto. Debe ser evidente para los vecinos y la comunidad que la persona se conduce como el dueño de la propiedad. Un juicio de prescripción positiva requiere, por ejemplo, de testimonios que demuestren que la persona ha habitado el lugar por años y que sus vecinos la reconocen como la propietaria.
Pacífica: La posesión no debe haber sido obtenida mediante violencia, robo o despojo. Una conducta ilícita al momento de adquirir el bien invalida por completo el proceso de usucapión.
Continua: La posesión no puede ser intermitente. Si una persona habita el bien por un tiempo, lo abandona por años y luego regresa, no podrá cumplir con el requisito de continuidad.
A título de dueño: Esta es la condición más importante. La persona debe comportarse como el verdadero dueño, sin reconocer la existencia de otro propietario. Por ello, una persona que vive en una casa de sus padres o que la renta con un contrato de arrendamiento no puede usar la prescripción positiva para convertirse en dueña, ya que su posesión deriva de un acuerdo que reconoce al legítimo propietario.
Un ejemplo común de un error práctico es el de los arrendatarios que, después de rentar una casa por 5, 6 ó 7 años, piensan que ya pueden reclamar la pro piedad. Esto no es posible, ya que su posesión está basada en un contrato que no es traslativo de dominio.
De la buena fe a la mala fe: El papel del “Justo título”
Los plazos para la prescripción positiva varían drásticamente dependiendo de si la posesión es de buena o mala fe.
Posesión de buena fe: Ocurre cuando se posee un bien con un “justo título”, es decir, un documento que da la apariencia de propiedad, aunque carezca de la formalidad legal. El ejemplo más claro es un contrato privado de compraventa al que no se le dio la solemnidad de elevarse a escritura pública ni de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. En este caso, el plazo de prescripción es de 5 años para bienes inmuebles y 3 años para bienes muebles.
Posesión de mala fe: Sucede cuando se entra en posesión de un bien sin un justo título y sabiendo que el legítimo propietario es alguien más. Para proteger la propiedad, la ley alarga el plazo a 10 años para bienes inmuebles. En estos casos, para demostrar la posesión, se pueden usar recibos de servicios, como luz, agua o teléfono, así como testigos.
LEl abogado refiere que el uso de la prescripción positiva, aunque no es extremadamente común, ha sido la solución en situaciones donde la propiedad no se pudo formalizar por razones ajenas a la voluntad del comprador.
Recuerda que en un caso reciente atendido por su firma jurídica, un cliente buscaba la adjudicación de un predio rústico en el Estado de México. Había adquirido el lote a través de un contrato privado de compraventa, pero la transacción no se pudo formalizar en escritura pública debido al fallecimiento de varios de los copropietarios originales.
El cliente había poseído el bien por más de 30 años sin interrupción. Ante esta situación, se inició un juicio para demandar a los antiguos dueños, buscando que el tribunal emitiera la adjudicación del inmueble, la cual se logró, pues se cumplió con los cuatro requisitos fundamentales.
Evitar errores comunes
Quiroz Espejel advierte que para evitar caer en situaciones complicadas, es crucial tomar precauciones al momento de adquirir una propiedad. La regla de oro es verificar siempre la documentación y, de ser posible, obtener un certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad para asegurarse de que el bien no está hipoteca do, embargado o tiene otro tipo de deuda.
Además, siempre se recomienda que la compraventa se realice ante un fedatario público, como un notario, ya que esto le da la validez legal que evitará problemas futuros. Si bien la usucapión es una herramienta legal poderosa, su uso debe ser considerado sólo cuan do se cumplan de manera rigurosa los requisitos de ley, por lo que la mejor forma de proteger su patrimonio es a través de las formalidades legales que garantizan una compra segura.
