29 de Septiembre del 2025
La tendencia de lotificar dentro de parcelas para efectos de comercialización ha ido incrementando en toda la República Mexicana, generando un problema de crecimiento urbano y de incertidumbre jurídica, inmobiliarias han apostado por presentar este tipo de proyectos de asentamientos humanos para darle un uso cien por ciento económico a lo que se logró en una lucha social por el campo y para el campo, que en su momento representó el sustento económico y social de las familias campesinas de todo México. Hoy desgraciadamente la prioridad es la monetización sobre estas tierras, dando un giro total al verdadero propósito de los ejidos y comunidades.
La industria inmobiliaria y de la construcción han aprovechado la oportunidad de explotar económicamente la tierra dotada o reconocida para el campo originalmente, realizando venta de lotes a un precio accesible y abusando de la mercadotecnia bajo esquemas que aparentemente dan certeza legal sobre la tierra, sin ser aún propiedad privada al momento de enajenarse, este fenómeno de asentamientos humanos tiene mayores desventajas que ventajas, pues jurídicamente una parcela es indivisible, por lo que todo acto jurídico que transmita el uso y goce de una fracción de una parcela a título de dueño es nulo.
Entonces, ¿cómo es que se logran estas compraventas? Las formas de venta pueden ser confusas entregando al comprador documentos sin alcance jurídico como lo es una constancia de posesión por parte del Comisariado, o algún documento que no transfiere la propiedad como una cesión de derechos que siendo parcela sería nulo por justificar una fracción, algún contrato de usufructo para garantizar al uso ante terceros, no obstante en ninguno de estos documentos se garantiza la propiedad, siendo ésta del núcleo ejidal.
La legislación en la materia específica el proceso correspondiente para vender lotes dentro de una parcela, y esto es posible cuando ha adquirido el dominio pleno mediante una asamblea de formalidades especiales, conforme al artículo 23 fracción IX de la Ley Agraria, una vez otorgado el dominio pleno esa superficie queda fuera del régimen agrario, convirtiéndose así en propiedad privada y siendo el titular de dicha parcela quién puede enajenar libremente esa superficie.
Los documentos que deben existir para que una parcela pueda ser lotificada y vendida, en primer lugar es un acta de asamblea de formalidades especiales debidamente inscrita en el Registro Agrario Nacional, en consecuencia a la adopción del dominio pleno aprobada por la Asamblea del Ejido, título de propiedad a nombre del titular expedido por el Registro Agrario Nacional y debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, adquiriendo de esta forma la expulsión de la parcela de la propiedad social para ser propiedad privada, una vez que el titular que pretende enajenar los lotes respectivos podrá mediante el contrato de compraventa ante un Notario Público realizar las enajenaciones correspondientes.
Cabe mencionar que es viable la compraventa de lotes dentro de parcelas una vez que
éstas han adquirido el dominio pleno, es decir, a pesar de no haber aún título de propiedad, los titulares de las parcelas comienzan a vender garantizando una futura
escrituración una vez que el trámite haya concluido en el Registro Agrario Nacional y Registro Público de la Propiedad y el Comercio, siendo viable la compraventa, no obstante, este proceso es de años e implica en este tiempo poner en riesgo el patrimonio en virtud de un posible deceso del vendedor.
La legislación agraria, es contundente en establecer las parcelas únicamente pueden enajenarse de manera completa mediante una serie requisitos que prevé el artículo 80 de la Ley Agraria, de otro modo ningún otro modo de venta es jurídicamente viable mientras se encuentre bajo el régimen agrario, sólo al lograr la calidad de propiedad privada es como puede validarse la compraventa de los lotes parcelarios.
Los asentamientos humanos que se generan como ventas de parcelas puede ser perjudicial en cuanto a desarrollo habitacional, no es una regla general, sin embargo este tipo de fenómenos poblaciones pueden incluso contravenir a la Ley General de Asentamientos Humanos, puesto que además de que de principio las enajenaciones dentro de parcelas aún dentro del régimen agrario son nulas de pleno derecho por lo anteriormente explicado, también se generan alteraciones a la planeación urbana del Municipio correspondiente, incluso, los Ejidos se ven obligados a regularizar las tierras muchos años posteriores a las construcciones de casa habitación en parcelas mediante sus propias asambleas reconociendo la posesión de quienes ya habitan dentro, otorgando el dominio pleno y concediendo sus respectivas escrituras públicas.
Este problema ha trascendido al grado de crearse programas de regularización como fue en su momento CORETT (Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra) actualmente INSUS (Instituto Nacional del Suelo Sustentable).
Esta forma de crecimiento urbano está en incremento, sin regularización al momento de la compraventa, con una legislación dentro de los Tribunales Agrarios que protege a quien posee las parcelas en su totalidad, dejando en total desventaja aquel que puede adquirir de buena fe una fracción, es por ello que no es recomendable este tipo de transacciones hasta en tanto no exista la certeza jurídica de ser propiedad privada al
momento de enajenar.
